各乡镇、各物业企业：

为进一步规范我县物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进我县物业服务行业的健康发展，根据省、市《物业管理条例》等相关法律、法规规定，结合我县实际，现就进一步规范我县物业服务企业相关工作通知如下：

一、规范准入退出机制

（一）规范备案管理

1．凡在我县开展物业服务的企业应在开展物业服务前，携带营业资质证书到县住建部门登记备案，备案通过后才能开展物业服务。

2．物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送住建部门备案。

3．物业服务企业、物业服务合同（营业执照、补充合同）发生变更的，应于变更后三十日内向住建部门申请办理备案登记变更手续。

（二）规范选聘机制

1．规范前期物业选聘机制。建设单位应当在办理商品房预售许可或现房销售备案前，需委托第三方代理公司通过公共资源交易网站发布前期物业招标公告，公开选聘前期物业服务企业。

2．业主委员会成立后，鼓励业主委员会通过组织召开业主大会公开招投标方式，在已备案且考核合格的物业服务企业中选聘。

（三）规范承接查验程序

1．规范前期物业承接查验程序

物业交付使用十五日前，建设单位应当在县住建部门和属地乡镇（街道）的监督指导下，邀请业主代表参加，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，确认现场查验结果，提供相关工程图纸资料，签订物业承接查验协议。同时将承接查验协议作为重要备案信息报送住建部门和属地乡镇（街道）居委会备案。

承接查验中发现的问题，建设单位应当及时进行整改。在承接查验过程中，建设单位和物业服务企业不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

2．规范物业服务企业退出承接查验程序

物业服务企业退出物业管理项目时及时将物业管理用房、办公设施设备、图纸及相关台账资料移交给业主委员会，并共同对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。

（四）规范物业服务合同

物业服务合同应明确以下几项内容：

1．物业服务等级标准和物业服务收费标准对应配备工作人员数量、工作时间及职责；

2．电梯和消防设施维护维修费用的约定；

3．物业管理区域及物业服务项目内容；

4．物业用房使用及相关设施设备现状情况；

5．物业服务企业对物业管理区域内共用部位和设施设备的安全巡查、台账记录及问题整改期限；

6．电梯、消防需委托专业机构进行管理维护，进行管理维护的维保单位需提供相应年度检测报告。

（五）规范物业管理服务

1．物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务并遵守相关规定；

2．物业服务企业应当根据物业服务合同配备项目负责人和从事物业服务相关专业工程技术人员；

3．物业服务企业应当按照合同约定公示应当公示的信息，并向业主大会、业主委员会报告。

（六）规范退岀机制

1．物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议对物业服务人的续聘、另聘作出决定。

2．物业服务企业决定在合同期限届满后不再提供物业服务的，应当在合同期限届满九十日前书面通知业主委员会，同时告知县住建部门及属地政府。移交时与业主委员会做好承接查验工作，因物业服务企业未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当组织修复或者承担相应责任。属地乡镇（街道）应指导协调做好物业服务企业退出交接工作，有效解决争议和纠纷。

3．对合同期限内要求解除物业服务合同，业主委员会和物业企业双方有争议的，建议通过司法途径解决。

二、强化监督考核机制

通过属地乡镇（街道）、县住建部门双重考核，结合物业小区的基本管理资料、房屋管理、设施设备、秩序维护、环境面貌情况和满意度评价等方面，开展对物业小区和物业服务企业综合考评，促使物业服务水平提升。

（一）考核对象

物业服务企业服务的住宅小区项目；

（二）考核方式

1．考核采取定期和不定期抽查两种方式进行。

2．定期巡查由社区负责，由社区组织小区党支部、业主委员会、业主代表不少于5人的巡查小组，按照《吕梁市物业服务项目评分表》对本辖区内小区的物业服务情况每月至少开展一次以上巡查，同时形成巡查记录并予以考核打分，对巡查发现的问题及时交办物业服务企业整改。

3．不定期抽查由县住建部门负责，联合乡镇（街道）、物业协会及相关职能部门按《项目考核表》要求，对全县物业服务企业服务的住宅小区进行抽查考核评分，每年服务项目抽查实行全覆盖。

4．年度考核。物业项目年度考核采用百分制评分，依据定期巡查和联合抽查结果划分等级。

（三）考核等次确定

物业服务项目年度考核。考核分值在59分以下（含59分）的项目，不设星级；分值在60—65分的项目评为一星级；66分—70分的项目评为二星级；分值在71—80分的项目评为三星级；81分—85分的项目评为四星级；85分以上的项目评为五星级。

三、健全公示通报机制

（一）公示

物业服务项目年度考评结果和物业服务企业年度综合考评结果按一星级、二星级、三星级、四星级、五星级五个档次由县住建部门函告项目或企业注册所在乡镇（街道），同时由物业协会在行业内公众平台予以公示，并记入企业当年度诚信档案。

（二）通报

物业项目在本年度考核分值在59分以下（含59分）的项目，由县住建部门会同属地乡镇（街道）对物业服务企业负责人及项目负责人进行约谈，对存在的问题责令限期改正，并将考核结果由物业协会在行业内公众平台予以通报。

本通知自2024年12月23日开始实施。请各乡镇、各物业企业严格履行工作职责，全力提升全县物业服务规范化、精细化管理水平。

柳林县住房和城乡建设管理局

2024年12月23日