各乡镇，县市场监督管理局，县行政审批局：
现将《柳林县物业服务企业退出办法》印发你们，请认真贯彻落实。
柳林县住房和城乡建设管理局
2024年9月30日
柳林县物业服务企业退出办法
为加强物业服务企业监管，维护物业行业市场秩序，提升物业服务水平，依法惩戒不良物业企业，维护业主合法权益，结合我县实际，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和省、市相关文件规定，制定本办法。
第一条 本办法适用于在柳林县行政区域内开展物业服务活动的物业服务企业。
第二条 退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第三条 柳林县住房和城乡建设管理局（以下简称“县住建局”）负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理，各镇人民政府（街道办事处）负责对建设单位、业主大会、业主委员会解聘、续聘或重新选聘物业服务人具体工作进行指导和协助。
第四条 在前期物业管理期间，物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的，应于拟解除合同日3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业，物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合柳林县物业管理招投标要求的，应由开发建设单位按规定重新招标。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并抄报物业项目所在地物业主管部门、属地政府和社区。
第五条 物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，适用下列程序：
（一）物业服务企业应当在拟解除合同日前3个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知属地政府、社区和县物业主管部门。
（二）业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告征求业主意见，公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1／2且总人数1／2的，业主委员会应及时与物业企业就退出事宜进行协商，并依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报项目所在地物业主管部门、属地政府和社区。
（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在属地政府、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。
（四）公告期满持异议业主超过建筑物总面积1／2且总人数1／2或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决。
第六条 物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：依据《民法典》第九百四十六条：决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
（一）业主委员会或业主提议提前解除合同的，业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知属地政府、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月。
（二）经业主大会表决通过提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，并抄报项目所在地物业主管部门、属地政府和社区。
（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在属地政府、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。
（四）业主大会表决未通过或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决。
（五）业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的，对业主大会决议有异议的业主、使用人不得以串连、在物业区域内张贴大小字报等形式影响物业的稳定秩序。
第七条 业主委员会应于物业服务合同期满前三个月，在属地政府、社区的指导下组织召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务企业的，应于业主大会决议后10日内书面告知原物业服务企业，同时抄报项目所在地物业主管部门、属地政府和社区。
第八条 符合第五、六、七、八条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：依据《山西省物业管理条例》第二十九条、三十八条，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第九条 新的物业服务企业进驻物业时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。
第十条 合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日。
（一）原物业服务企业不得以欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠交物业服务费提供帮助。
（二）新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理交接工作，交接过程中出现的不同意见，可由属地政府和社区会同所在地物业主管部门组织协调，协调无效的，应通过司法途径解决。
第十一条 在物业交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况，可在业主代表和属地政府、社区的见证下，由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。
第十二条 物业服务合同期满双方当事人不再续约，或经双方约定提前解除物业服务合同，但业主大会在规定时间内未能选聘到新的物业服务企业接管的，适用下列程序：
（一）在合同到期1个月前，业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业，业主委员会或原物业服务企业应当到物业所在属地政府和社区备案，并告知物业所在地物业主管部门。
（二）属地政府和社区接到业主委员会或物业服务企业备案后5个工作日内，应会同所在地物业主管部门到物业管理区域听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
（三）属地政府、社区应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主大会与新接管的物业服务企业签订物业服务合同。物业主管部门应主动提供相关信息，协助做好选聘工作。
第十三条 物业服务企业解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。
第十四条 物业服务企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令退出；拒不退出的，颁发资质证书的部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议国家有关部门予以处理。
第十五条 本办法自发布之日起施行。
