柳林县人民政府办公室
关于印发柳林县城中村改造及城区风貌管控
实施方案的通知
柳政办发〔2024〕23号
各乡（镇）人民政府，县直有关单位：
《柳林县城中村改造及城区风貌管控实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
柳林县人民政府办公室
2024年5月16日
（此件公开发布）
柳林县城中村改造及城区风貌管控
实施方案
为全面贯彻落实党的二十大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，进一步改善人居环境，提升城市品质，按照《山西省人民政府办公厅关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》（晋政办发〔2024〕14号）《吕梁市人民政府办公室关于印发吕梁市中心城区老旧小区改造房屋征收与补偿指导方案的通知》（吕政办发〔2019〕64号）《吕梁市人民政府办公室关于印发吕梁市城镇老旧小区改造攻坚行动方案（2021—2025年）的通知》（吕政办发〔2021〕53号）《吕梁市人民政府办公室关于印发关于推进吕梁市区城中村改造实施方案（试行）的通知》（吕政办发〔2021〕63号）文件精神，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想
为深入贯彻党的二十大精神以及习近平总书记视察山西重要讲话精神，落实国家城市更新精神，坚持以人民为中心的发展理念，加快完善城市功能，统筹推进城乡建设，注重规划引领和政府引导，坚持把风貌改造与城市功能布局、基础设施建设相统一，按照新型城镇化发展和城市扩容提质要求，强化组织领导，完善政策措施，使风貌改造取得显著成效，基础设施和公共服务设施更加完善。
二、基本原则
（一）政府引导，市场化运作。风貌改造既要发挥政府在征收、补偿安置、规划编制、投融资、土地运作等方面的主导和引领作用，又要发挥市场配置资源的决定性作用，多渠道筹措改造资金，提高社会资本参与改造工作的积极性。
（二）问题导向，科学规划。坚持问题导向，聚焦城区短板，系统梳理空间，整体规划、科学布局、强化特色，实施统一设计、改造、管理。优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多、风貌格局脏乱差的城中村进行改造，按照“一村一议、一村一策”原则，分别采取拆除新建、整治提升、拆整结合方式实施改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。
（三）居民参与，依法改造。坚持以居民为主体，必须充分尊重群众意愿，安置用房要根据村民意愿和住房需求进行改造并优先实施，改造过程必须严格程序、明确标准、透明化运作，依法依规实现改造。
（四）分类改造，精准发力。对存在严重安全隐患的城中村房屋和土地利用效率低、影响规划实施且不具有保护价值的房屋可拆除新建，暂不具备拆除新建条件的开展经常性排查整治，防控风险隐患；对失养失修失管房屋，但有保留价值、能够体现三晋地域文化特色的低级别文物建筑、历史建筑和街区可依法整治提升；介于前两类之间的实施拆整结合改造。
三、改造范围及改造模式
（一）改造范围
本次风貌改造以307国道薛家湾段以北薛家湾片区为试点，逐步推广到城区。改造项目实行预征收机制，满足“3个95％以上”的项目，方可正式启动改造工作，“3个95％以上”，即：同意改造率95％以上、改造方案同意率95％以上、涉及征收协议的预签约户数95％以上。
（二）改造模式
1．居民自建改造。可以在符合片区风貌规划设计、满足安全要求的前提下，不足三层的建筑可增加至三层。
2．居民风貌改造。居民自愿按照县政府规划设计在原建筑上进行风貌改造，居民可享受县政府给予的补助。
3．居民联合改造。集中连片的危旧房屋以及建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的鼓励居民按照规划设计进行联合改造。
4．社会资本参与改造。鼓励国有企业、民营企业等社会资本参与、规模化改造、专业化运营、规范化管理，推动“治理＋改造＋运营”一体化实施。
四、主要措施
（一）完善房屋征收安置补偿机制
风貌改造涉及房屋、构筑物等征收工作的由县政府主导，柳林镇会同县住建局具体负责，参照《柳林县房屋征收补偿安置实施办法》执行，同时将征收安置资金纳入土地出让成本。在落实村民意愿的基础上，通过新建安置房、购买存量房或改建在建房等多种方式进行安置，进一步缩短安置周期。新建安置房要严格工程质量管理，保证住房品质，强化建设过程监管，确保按期交付。
（二）科学规划设计和管理
1．由县政府牵头，高起点、高标准编制风貌改造规划和设计方案。县自然资源局负责整体规划编制工作，县住建局负责施工图纸的设计和施工管理。
2．风貌改造范围内，根据风貌改造的实际情况，由县自然资源局审查规划方案报县政府批复后，根据批复规划方案的规划指标等内容出具规划设计条件。改造涉及的安置住房建设项目以出让方式纳入当地土地供应计划优先安排；允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进县域内统筹平衡和成片开发。
（三）完善配套基础设施建设
改造片区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化等市政基础设施由县政府统一配套，优先列入城市年度建设计划，与风貌改造同步规划、同步建设、同步投入使用。
五、相关政策
（一）强化资金支持。符合条件的风貌改造项目：可纳入地方政府专项债券和以奖代补资金支持范围；积极争取国家城中村改造专项借款；鼓励国家开发银行、中国农业发展银行和国有控股大型商业银行、全国性股份制商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理；鼓励和引导社会资本合作主体通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与片区风貌改造。风貌改造居民支出部分，符合公积金使用条件的，可提取公积金和申请个人公积金贷款。
（二）开辟审批绿色通道。县行政审批、自然资源、财政、住建、文物等部门要在各自职责范围内为风貌改造项目手续办理开辟审批绿色通道，优化审批流程，并联审批，即报即办。
“风貌改造”规划方案确定后，规划设计单位同步进行建筑工程设计方案设计工作。与此同时，县行政审批、文物、住建等有关部门并联开展审查审批工作。建筑工程设计方案经县政府同意后，县行政审批局履行规划建设许可程序和施工许可程序。
为使此次改造顺利进行，改造范围内居民自行建设的，可参照《柳林县中心城区居民建房规划审批管理办法（试行）》执行。
（三）保证社会资本合作方利益。国有土地上房屋拆迁安置资金由开发企业承担，并在土地招拍挂前缴纳至专户管理。土地招拍挂结束后，如社会资本合作主体竞得土地，根据社会资本合作主体申请可以返还征收安置资金，返还资金额度按照安置房建设进度的80％分批次返还，安置房交房后100％返还；如安置房不能如期交房，将从该部分资金扣除部分资金用于支付被征收户的超期过渡费。同时，按宗地出让溢价净收益的40％返还社会资本合作主体，县政府安排财政部门从土地出让金中列支；社会资本合作主体未竞得土地，县政府将社会资本合作主体缴纳的征收安置资金全额返还，并按存款基准利率支付资金使用期间的利息。
（四）规费减免。用于安置村民的住宅项目，免缴城市基础设施配套费；免收防空地下室易地建设费、教育附加费、地方教育附加等行政事业性收费和政府性基金；不配建5％的公共租赁住房，免缴公共租赁住房异地建设资金。
（五）改造资金补助。居民自愿按照县政府规划设计在原建筑上进行风貌改造的，改造完成经验收合格，按居民实际完成的工程量进行成本测算，政府按照成本测算价的50％给予补助。
六、工作步骤
薛家湾片区风貌改造试点工作从2024年4月至2025年12月，共分四个阶段实施。
第一阶段：调查摸底（2024年4月－2024年5月）
进一步梳理完善片区房屋基础信息，逐户建档，做到底清数明，所有房屋按照产权性质、改造需求等情况分类落图。
第二阶段：集中改造（2024年5月－2025年11月）
完成所有改造范围内建筑立面风貌改造，市政基础设施以及周边违规建筑，临时建筑的拆除。后续城区试点改造情况，逐步实施、逐年改造。
第三阶段：验收阶段（2025年12月）
对改造范围内风貌改造工作进行验收，不符合要求的予以限期整改，确保改造工作全面完成。
第四阶段：推广阶段（2026年——）
总结改造经验，推广试点做法，分片逐步实施。
七、工作要求
（一）高度重视、加强领导。明确负责人、牵头部门、组成单位，逐级压实责任，细化目标任务，倒排时间工期，扎实推进改造工作，确保全面如期完成改造任务。严格按照工作的总体部署统筹推进，确保取得实效。
（二）明确责任、各司其职。柳林镇人民政府负责实地审查改造片区内改造申请人是否符合申请条件，建房申请是否经过村（社区）公示、土地权属来源是否合法、是否征求相邻权利人意见等，同时会同县住建局开展房屋征收安置工作。县自然资源局负责开展风貌改造片区集体土地入市试点工作的报批、出具改造项目用地规划条件，指导编制项目规划方案，制定改造项目地块供地方案，按计划完成土地供应，按照项目承诺制办理项目相关土地审批手续。县住建局负责按照项目审批承诺制要求，提前安排招投标工作，对完成招标的项目提前介入跟进质量、安全监管工作。县财政局负责指导投融资、相关项目清算，并对征收补偿资金的拨付、使用情况进行监管。县行政审批局负责简化程序，按照项目审批承诺制的要求，办理相关审批手续。县文物旅游局负责对改造范围内土地进行文物勘探。领导组各成员单位要结合自身职责创新工作，着力破解改造项目推进瓶颈问题，全力服务风貌改造工作。
（三）定期评估、优化流程。建立参与风貌改造信用评估机制，定期对规划执行情况、建设进度、项目品质、工程质量、交付使用和社会稳定等方面开展评估。
（四）宣传发动、营造氛围。因地制宜，采取多种形式广泛开展宣传教育活动，提升居民对风貌改造工作的认同感和参与积极性，引导群众主动参与到改造工作中来，形成政府推动、部门联动、社会互动、人人参与的良好局面。
（五）严控标准、注重安全。严把安全和质量关，加大监管和检查力度，确保本次风貌改造工作平稳有序、保质保量、如期完成。
附件：柳林县城中村改造及城区风貌管控领导组
附件
柳林县城中村改造及城区风貌管控领导组
为切实加强组织领导，形成合力，保证城中村改造及城区风貌管控工作有效开展，成立柳林县城中村改造及城区风貌管控领导组，具体组成人员如下：
组 长：燕明星 县委副书记、政府县长
副 组 长：艾永成 县人大常委会副主任、财政局局长
高文斌 县人大常委会副主任、柳林镇党委书记
李喜平 县政府副县长
成 员：蔡育新县住建局局长
孔 尧 县自然资源局局长
王建峰 县行政审批服务管理局局长
穆彦生 县林业局局长
王爱军 县水利局局长
刘海兵 县文旅局局长
王 伟 吕梁市生态环境局柳林分局局长
康志斌 柳林镇镇长
领导组下设办公室，办公室设在县住建局，办公室主任由李喜平同志兼任，副主任由孔尧、王建峰、蔡育新、康志斌同志兼任，成员由自然资源局、行政审批局、住建局、柳林镇分管副职担任，负责日常事务。各成员单位人员因工作变动需要调整，由所在单位接替工作的同志补上，不再另行发文。
