按照《柳林县人民政府办公室关于印发柳林县农村房地一体权属调查及确权登记发证工作实施方案的通知》（柳政办〔2021〕23号文件精神，结合前期调查过程中出现的情况，特制定以下指导意见：
一、申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当准备的材料
（1）身份证明资料：包括个人身份证、户口簿、代理人身份证、法人证书、法定代表人证明书、法定代表人身份证等；
（2）权属来源证明资料：包括农村村民个人建房有关批准手续、村（或居委会）出具的土地权属证明依据、土地登记审批表、宅基地或集体土地使用证、房屋产权证等；
对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会出具证明，并经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。
（3）房屋符合规划或者建设的相关材料；
（4）不动产登记申请书、审批表、不动产权籍调查表、家庭成员调查表、房屋基本信息调查表、农村宅基地使用权及房屋所有权登记申请确认表、宗地图、房屋分户图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（5）其他必要材料：包括指界通知书、指界委托书、调查结果公示表等。
二、因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋、转让等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，收集下列材料：
（1）不动产权属证书或者其他权属来源材料；
（2）依法继承的材料；
（3）分家析产的协议及材料；
（4）集体经济组织内部互换、转让房屋的协议；
三、同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，如何办理房地一体不动产登记
同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：（1）属于新型发村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行么例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物口分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。（2）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县（市）自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。共用宗地不再填写共用面积分摊表。
四、调查登记应按以下不同情况分别确权
（1）城区之外的宅基地有权属来源证明材料的，超占面积＜200平方米的按批准面积进行确权发证，超占部分只调查不发证，在备注中注明超占面积。超占面积≥200平方米的，只调查不发证。城区之内的宅基地按133平方米计算。
（2）宅基地未审批且无任何权属来源的，确权依据《柳林县人民政府办公室关于印发柳林县农村房地一体权属调查及确权登记发证工作实施方案》文件进行确权，城区之外的宅基地面积不得大于200平方米，超占面积≥200平方米以上的只调查不发证。超占面积＜200平方米的按200平方米进行确权发证，超占部分只调查不发证，在备注中注明超占面积。城区之内的宅基地按133平方米计算。依据柳政办（规）发〔2023〕1号文件，中心城区的四至界线：东至寨东桥，西至庙湾村煤气化公司三岔路，北至屈家沟村，南至锄沟村锄沟三桥。
（3）有权属来源证明材料的共用宗确权登记面积按照批准面积进行确权发证。
（4）原房屋建设占地审批表三级审批未完成的，按无权属来源处理。
五、有用地批准文件未登记发证
由于原批准文件无坐标定位，不少农房存在少批多占，本次确权登记要如实调查，超占面积在权属证书附记栏中注明，超占面积达200平方米以上的只调查不发证。
六、资料填写的权利性质等内容，严格按照数据字典规范的描述填写
七、房屋结构认定及窑洞面积确认
在宗地草图中用汉字标注清楚，房屋结构的认定依据GB／T42547－2023房屋建筑结构分类标准认定。进山窑，调查时宗地界址点设置在窑口土层立面处，有接口的，接口部分按房屋调查。入山部分需计入建筑面积，图件上用虚线表示，标注地下窑洞几孔，窑深。房产分户图需表示宗地线。
八、本宗签字确认时的影像留存
本宗及四邻指界人签章时需拍摄照片留存。
九、表格填写内容
自然村坐落填写为柳林县XX镇XX村XX村，原不动产单元号填写为柳集建XX或宅基地使用证XX，宗地图、房屋分户图、权籍调查表调查单位填写为作业单位名称，所有权性质填写为村农民集体。
十、本宗四邻填写
根据规程要求，本宗四邻为道路、街巷或明确权利人的应填写道路、街巷、四邻权利人，其他则均填写为集体。
十一、宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利，在户内有成员死亡不发生宅基地继承问题
“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况。
宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主（配偶、子女）申请登记、如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。
十二、不动产登记公告
根据山西省细则要求，分两步进行公示，调查成果在村内公示栏进行公示；符合登记的宗地在人民政府门户网站和村内公示栏同时公告。
为确保2024年底前全面完成柳林县农村房地一体确权登记工作任务，对有宅基地证的、有三级审批表的，且权利人未变化或合法继承的，宗地四至未发生变化的进行首批发证，各作业队伍要增配人员与技术力量，确保对发证材料的合规。
十三、关于宅基地合法面积的登记的问题
原则上农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按城区每户不超133m2，一般地区每户不超200m2确权登记。
（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，至今未扩大的，均按实际使用面积予以确权登记。
（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
（3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不子确权登记，只登记批准部分，超出部分的面积在登记簿和证书中注记，如超占积面积超出上述规定的本宗地搁置处理，不予登记。
十四、关于非本农民集体经济组织成员取得宅基地的问题
根据国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：
（1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。
（2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
（3）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳合同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。（国办发〔1999〕39号）文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
十五、关于合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料
合法使用集体土地的房屋，建设时间在2008年《城乡规划法》实施前建设的，不需出具规划手续；在2008年后建设的，由村集体出具符合规划的意见公告15天无异议，经城区街道或乡（镇）人民政府审核确认，作为房屋符合规划和已竣工的材料申请登记；依据相关规定，城区范围内层高不高于六层，城区范围外不高于三层或11米可以登记发证。
十六、不予登记的情形
1、违反法律、行政法规的，土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；
2、存在尚未解决的权属争议的；
3、法律、行政法规规定不予登记的其他情形；
4、根据自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对乱占耕地建房、违反耕地红线建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化；
5、农村简易房、不具备居住条件或危房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料，不予登记；
6、已经征收土地的：各级政府批复征收土地的，在征地范围内的原宅基地不调查不登记发证；
7、非本集体成员的：不属于“非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权问题的处理”条款符合办理登记条件情形的，只调查不登记；
8、建设楼房（集中联建多户住宅楼）住宅的，存在非法超占、改变用途、对本村集体外成员售房等情形的项目（住宅小区），只调查不登记；
9、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；
10、农村集体经济组织成员将房屋出售、出租后再建造的房屋；
11、因占新不腾旧造成一户多宅的，未腾出旧宅之前，不予办理；
12、非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；
13、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
14、宅基地空闲或房屋建设未竣工的。
柳林县自然资源局
2024年11月25日
